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“1+5+X”战略下高周转的成长型新秀

作者:尊龙下载 日期:2020-01-24 20:57 人气:

  大发地产(港交所股份代码:06111)是一家植根于长三角地区的房地产开发商,专注住宅物业项目开发及销售。

  大发地产(港交所股份代码:06111)是一家植根于长三角地区的房地产开发商,专注住宅物业项目开发及销售。大发地产成立的二十余年里,经营风格一直是求利润、轻规模,在2018年10月11日正式于港交所主板上市后,开始积极展开立足长三角拓展二、三线的战略规划。目前已经在长三角及全国5大黄金都市圈布局,进驻26个城市。

  大发地产从1996年至今凭借积极扩张与稳健的发展,已于长三角地区建立起地区优势。

  公司于2019年在中国房地产业协会以及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的中国房地产上市公司百强榜单中进入百强企业。根据克而瑞发布的2018年12月《中国房地产企业销售排行榜单》,大发地产首次入榜,位列销售金额榜第113名,销售金额达125.3亿。2019年1-9月的《中国房地产企业销售排行榜单》,大发地产位列操盘金额125名,操盘金额103.9亿。

  深耕长三角,土地储备集中在质量较高的三、四线大发地产开发中和未来开发的土地储备为425.8万㎡,主要集中在长三角地区,占比高达70.4%,为299.8万㎡。

  备注:土地储备包含地下车库,包含在建物业面积以及持作未来发展物业面积;城市能级分类标准:一线城市:上海、北京、深圳、广州;二线城市:省会城市、直辖市与计划单列市;三线城市:地级市;四线城市:县级市

  大发地产所进入的三、四线城市主要集中在长三角,同时近一半是综合实力较强的三、四线城市。其中三线城市中,百强区、百强县及千强镇占比达43.5%,四线城市中百强区、百强县及千强镇占比达47.1%,这些城市发展水平较高,发展速度较快,未来空间可期。

  备注:百强区、百强县、千强镇的排名参考中小城市经济发展委员会、中小城市发展战略研究院中国科学社会院发展与环境研究所发布的“2018年中国中小城市科学发展指数研究成果”:2018年度全国综合实力百强县、2018年度全国综合实力百强区、2018年度全国综合实力千强镇等榜单。

  银行贷款及其他借贷方面,公司未来两年到期总债务比较多。截至2019H1,公司一年内到期贷款28.1亿人民币,占比41.0%,第二年到期14.0亿人民币,占比20.4%,未来两年内到期银行贷款及其他借贷较多。

  截止2019年6月30日,公司账面上的现金及现金等价物为15.1亿人民币,小于1年内需要偿还的银行贷款及其他借贷,向金融机构作出的有关授予合营企业及联营公司建设贷款的担保为2.8亿,控股股东已对最高为人民币20.5亿(2018年12月31日:人民币 20.0亿元)的若干银行及其他借贷作出担保。

  根据公司截止2019年6月30日的一年内和第二年需要偿债规模倒算其对应的销售规模,在不考虑公司通过销售款项去购买土地的基础上,判断公司的偿债压力,计算逻辑:销售金额-建安成本-税、费=当年现金余额。

  根据上文的计算过程,1年内到期债务28.1亿,对应销售金额为79.5亿,第2年到期债务14.0亿,对应销售金额为71.1亿,对应目前大发的销售规模和增长速度,整体偿债压力较小。

  2019H1筹资力度加强,主要由于发行美元债,筹资活动现金流增长较大,投资活动现金流净额由正转负。主要由于发生大笔向关联方垫款,经营活动现金流略有下降。

  截至2019H1, 公司现金及现金等价物为15.1亿元,受限制资金维持2018全年水平,为6.5亿元,已质押存款略有下降,为0.2亿元,受限制现金与已质押存款总和占总现金及银行结余比例为30.8%,与2018年水平保持稳定。

  备注:总现金及现金等价物包含现金及现金等价物、受限制现金以及已质押存款

  2019H1公司短期偿债能力有所下降,仍有改善空间。公司2019H1短期偿债较2018年下降,至0.54,存在一定偿债风险。主要由于2019H1短期有息负债规模上升,达2018全年有息负债规模的127.9%。

  备注:短期偿债能力=现金及现金等价物/短期有息负债,其中现金及现金等价物不包含受限制现金

  2019H1公司扣除合同负债的资产负债率较2018全年水平略有上升,在对比公司中处于中等水平。2019H1公司整体资产负债率水平较高,为83.4%,扣除合同负债的资产负债率较2018全年上涨2.8个百分点至76.3%,在对比公司中处于中等水平。

  备注:扣除合同负债的资产负债率=(总负债-合同负债)/(总资产-合同负债)

  2019H1公司抵押资产规模上升,达到109.3亿元,贷得有抵押的银行及其他借款57.5亿人民币,为整体抵押资产的52.6%,较2018全年比例进一步降低。2018全年抵押资产规模为86.8亿人民币,贷得有抵押的银行及其他借款55.9亿人民币,为整体抵押资产总值的64.4%。

  2019H1公司抵押资产结构维持过往水平,主要为在建物业抵押。2019H1在建物业抵押规模有所回落,占比为72.7%;抵押资产中投资物业抵押规模有所回升,占比达23.7%;2019H1公司将一部分按公允价值计入损益的金融资产用于抵押,该部分抵押占比为1.8%。

  公司抵押资产主要为存货以及投资物业,2019H1存货与投资物业抵押占总体抵押资产比例达96.5%,较2018年略有下降,2018年占比为99.0%。其中作为借款抵押品的存货占存货总量比例上升,较2018年上涨3.5个百分点至65.2%;作为借款抵押品的投资物业占投资物业总量比例大幅上升,公司将近乎全部投资物业用于资产抵押,比例高达98.3%。

  根据Bloomberg的数据,公司未到期总金额3亿美元,为2019-04-30发行的优先票据以及2019-07-11发行的优先票据。

  债券评级方面,没有境内外评级机构对13.5%票息的优先票据评级,穆迪予以12.875%票息的优先票据B3的评级。公司未发人民币债。

  票面利率高于行业平均,市场给予风险溢价高。公司在2019-4-30发1.2亿美元优先票据,票面利率13%,在2019-07-11发1.8亿美元优先票据,票面利率12.875%,综合票面利率为13.188%,高于行业加权平均票息7.5%。

  根据NAV测算,公司10月22日的股价较NAV折价约30%,处于行业的平均水平。

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